Investor real estat memiliki alat yang ampuh untuk menunda pajak keuntungan modal: pertukaran 1031. Strategi yang disetujui IRS ini memungkinkan Anda menjual properti investasi dan menginvestasikan kembali hasilnya ke properti “sejenis”, menunda pajak tanpa batas waktu—selama Anda mematuhi peraturan IRS yang ketat. Tujuannya bukan untuk menghindari pajak selamanya, namun untuk menginvestasikan kembali modal secara strategis demi pertumbuhan yang lebih besar.
Cara Kerja 1031 Exchange
Pertukaran 1031 pada dasarnya memasukkan keuntungan modal ke dalam properti baru alih-alih memicu tagihan pajak langsung. Hal ini sangat berharga karena tarif pajak capital gain dapat mencapai 20% secara federal, ditambah pajak negara bagian tambahan. Dengan menunda, investor mempertahankan lebih banyak modal untuk memperluas portofolionya.
Untuk memenuhi syarat, penjualan harus melibatkan investasi atau real estat untuk keperluan bisnis, dan hasilnya diinvestasikan kembali ke properti investasi lain yang berbasis di AS. Tenggat waktu yang ketat dan penggunaan perantara yang berkualifikasi sangat penting.
Aturan Utama dan Garis Waktu
IRS memberlakukan dua tenggat waktu penting:
- Periode Identifikasi 45 Hari: Anda harus mengidentifikasi calon properti pengganti dalam waktu 45 hari setelah penjualan properti asli. IRS menawarkan dua opsi: aturan 3 properti (menyebutkan hingga tiga properti) atau aturan 200% (mengidentifikasi sejumlah properti selama nilai gabungannya tidak melebihi 200% dari nilai properti yang dijual).
- Periode Penukaran 180 Hari: Penukaran harus diselesaikan dalam waktu 180 hari setelah penjualan. Melewatkan salah satu tenggat waktu akan membatalkan pertukaran, yang mengakibatkan kewajiban pajak langsung.
Jenis 1031 Bursa
Terdapat beberapa struktur, namun yang paling umum melibatkan pertukaran simultan atau tertunda yang difasilitasi oleh perantara yang berkualifikasi. Perantara ini menyimpan dana selama periode pertukaran, memastikan kepatuhan terhadap peraturan IRS.
Mengapa Investor Menggunakan 1031 Exchanges
Manfaatnya jelas:
- Penundaan Pajak: Menunda keuntungan modal dan depresiasi untuk mendapatkan kembali pajak.
- Pertumbuhan Portofolio: Menginvestasikan kembali seluruh hasil untuk aset yang lebih besar atau berkinerja lebih baik.
- Konsolidasi/Diversifikasi: Menyederhanakan kepemilikan atau menyebarkan risiko.
- Perencanaan Perumahan: Potensi peningkatan basis ahli waris, yang dapat menghilangkan pajak tangguhan.
Kesalahan Umum yang Harus Dihindari
Gagal memenuhi tenggat waktu, menerima uang tunai (dikenal sebagai “boot”), mencoba melakukan penukaran DIY, atau menggunakan properti secara pribadi selama periode penukaran dapat membatalkan transaksi.
Alternatif untuk 1031 Exchange
Jika pertukaran 1031 tidak cocok, pertimbangkan opsi seperti investasi Opportunity Zone, penjualan cicilan (menyebarkan kewajiban pajak dari waktu ke waktu), REIT, atau pengecualian tempat tinggal utama (untuk rumah pribadi).
Contoh Dunia Nyata
Bayangkan menjual properti sewaan seharga $800.000 dengan keuntungan modal $250.000. Alih-alih membayar potensi pajak sebesar $50.000+, pertukaran 1031 memungkinkan Anda memasukkan hasilnya ke properti sewaan lain, menunda tagihan pajak, dan menjaga lebih banyak modal bekerja untuk Anda.
Kesimpulan
Pertukaran 1031 adalah strategi pajak yang ampuh bagi investor real estat, tetapi memerlukan kepatuhan yang ketat terhadap peraturan IRS. Dengan memahami jadwal, persyaratan identifikasi, dan potensi kendala, investor dapat memaksimalkan kekayaan mereka sambil menunda kewajiban pajak. Menguasai peraturan ini sangat penting untuk pertumbuhan portofolio jangka panjang dan efisiensi keuangan.
