Trzydzieści lat to górny pułap. A przynajmniej tak jest dzisiaj. Fannie Mae i Freddie Mac – przedsiębiorstwa państwowe, które wspierają zdecydowaną większość kredytów hipotecznych w USA – obecnie ograniczają standardowe kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu do tego trzydziestoletniego okresu. Jest to ścisłe ograniczenie.
Dlaczego ma to znaczenie, jeśli patrzysz na dłuższe okresy?
Jeśli usuniesz to ubezpieczenie, matematyka się zmieni. Kredytodawcy pozostają w swoich bilansach z 50-letnimi pożyczkami. Albo są zmuszeni sprzedawać je na rynku prywatnym. Żadna z tych opcji nie jest tania.
Jaki jest wynik? Wyższe stawki. Bardziej rygorystyczne warunki dostępności.
Bez punktu odniesienia ze strony obligacji skarbowych z ponad 30-letnim stażem służących do ustalania cen, pożyczkodawcy stają w obliczu ogromnego ryzyka związanego z czasem trwania. Nie mogą łatwo zabezpieczyć aktywów 50-letnich. Będą żądać premii za usunięcie tego ryzyka. Ta nagroda pochodzi od Was.
Dostępność takich kredytów będzie się zmniejszać. Banki preferują krótkie, płynne terminy. Pożyczka na pół wieku jest niepłynna. Jest to zobowiązanie, które pozostaje w bilansie przez pokolenie.
Zatem ograniczenie istnieje nie bez powodu. To nie tylko biurokracja. To jest zarządzanie ryzykiem.
Kiedy zobaczysz reklamę kredytu hipotecznego na 50 lat, zapytaj, kto bierze drugą stronę umowy. O ile nie jest to GSE (przedsiębiorstwo rządowe), należy oczekiwać, że wartość będzie odzwierciedlać niepewność. Obecny system zapewnia przewidywalność stóp procentowych, wymuszając koncentrację płynności w ciągu 30 lat. Rozbij to okno, a złamiesz model cenowy.
