Тридцать лет — это потолок. Или по крайней мере, сегодня это так. Fannie Mae и Freddie Mac — государственные предприятия, обеспечивающие поддержку подавляющего большинства ипотечных кредитов в США, — в настоящее время ограничивают стандартные ипотечные кредиты с фиксированной ставкой этим тридцатилетним сроком. Это жесткое ограничение.
Почему это имеет значение, если вы рассматриваете более длительные сроки?
Если убрать эту страховку, математика меняется. Кредиторы остаются с 50-летними кредитами на своих балансах. Или они вынуждены продавать их на частном рынке. Ни один из этих вариантов не является дешевым.
Каков результат? Более высокие ставки. Более жесткие условия доступности.
Без ориентира со стороны казначейских облигаций со сроком погашения более 30 лет для определения цен, кредиторы сталкиваются с огромным риском длительности (duration risk). Они не могут легко хеджировать 50-летний актив. Они потребуют премию за то, чтобы снять с себя этот риск. Эта премия исходит от вас.
Доступность таких кредитов сократится. Банки предпочитают короткие, ликвидные сроки. Кредит на полвека является неликвидным. Это обязательство, которое остается на балансе в течение поколения.
Таким образом, ограничение существует не просто так. Это не только бюрократия. Это управление рисками.
Когда вы видите рекламу 50-летней ипотеки, спросите, кто принимает на себя другую сторону сделки. Если это не GSE (государственное предприятие), ожидайте, что стоимость будет отражать неопределенность. Текущая система делает ставки предсказуемыми, заставляя ликвидность концентрироваться в 30-летнем окне. Разрушьте это окно, и вы разрушите модель ценообразования.
