Інвестори в нерухомість мають потужний інструмент для відстрочення податку на приріст капіталу: обмін 1031. Ця схвалена IRS стратегія дозволяє вам продати інвестиційну нерухомість і реінвестувати виручені кошти в «подібну» нерухомість, відкладаючи податки на невизначений термін — за умови суворого дотримання правил IRS. Мета полягає не в тому, щоб назавжди уникнути податків, а в стратегічному реінвестуванні капіталу для досягнення більшого зростання.
Як працюють біржі 1031
Обмін 1031 по суті переносить приріст капіталу на нову власність замість негайної сплати податків. Це особливо цінно, оскільки ставки податку на приріст капіталу можуть сягати 20% на федеральному рівні плюс додаткові державні податки. Відкладаючи платіж, інвестори зберігають більше капіталу для розширення своїх портфелів.
Щоб відповідати вимогам, продаж має бути інвестиційною або комерційною нерухомістю, а виручені кошти мають бути реінвестовані в іншу інвестиційну нерухомість, розташовану в Сполучених Штатах. Суворі терміни та використання кваліфікованого посередника є критично важливими.
Основні правила та терміни
IRS встановлює два важливі терміни:
- 45-денний період ідентифікації: ви повинні визначити потенційну заміну нерухомості протягом 45 днів після продажу оригінальної власності. IRS пропонує два варіанти: правило трьох предметів (перелік до трьох предметів) або правило 200% (перелік будь-якої кількості предметів, якщо їх загальна вартість не перевищує 200% вартості проданого товару).
- 180-денний період обміну: обмін повинен бути завершений протягом 180 днів після продажу. Недотримання будь-якого з цих термінів робить обмін недійсним, що призводить до негайного податкового зобов’язання.
Типи бірж 1031
Існує кілька структур, але найпоширенішими є одночасний або відкладений обмін, що здійснюється через кваліфікованого посередника. Ці посередники зберігають кошти протягом періоду обміну, забезпечуючи дотримання правил IRS.
Чому інвестори використовують 1031 біржу
Переваги очевидні:
- Відстрочення податку: Відстрочення сплати податку на приріст капіталу та амортизацію.
- Зростання портфеля: реінвестування всіх коштів у більші або ефективніші активи.
- Консолідація/Диверсифікація: Оптимізація активів або розподіл ризиків.
- Планування майна: Потенційне збільшення бази витрат для спадкоємців, що може скасувати відстрочені податки.
Поширених помилок, яких слід уникати
Недотримання термінів, отримання готівки (відоме як «завантаження»), спроба обміну самостійно або особисте використання майна протягом періоду обміну може призвести до анулювання транзакції.
Альтернативи біржі 1031
Якщо обмін 1031 не є варіантом, розгляньте такі варіанти, як інвестування в зони можливостей, відкладені продажі (розподіл податкових зобов’язань з часом), REITs або виключення основного місця проживання (для особистих резиденцій).
Реальний приклад
Уявіть, що ви продаєте орендоване майно за 800 000 доларів США, а приріст капіталу становить 250 000 доларів США. Замість того, щоб сплачувати потенційно понад 50 000 доларів США податків, обмін 1031 дозволяє вам перерахувати кошти на інше орендоване майно, відкладаючи податки та зберігаючи більше власного капіталу, щоб працювати на вас.
Висновок
Обмін 1031 є потужною податковою стратегією для інвесторів у нерухомість, але він вимагає суворого дотримання правил IRS. Розуміючи терміни, вимоги до ідентифікації та потенційні підводні камені, інвестори можуть максимізувати свої статки, відкладаючи податкові зобов’язання. Оволодіння цими правилами має вирішальне значення для довгострокового зростання портфеля та фінансових показників.
