Тридцять років – це стеля. Або принаймні сьогодні це так. Fannie Mae і Freddie Mac — державні підприємства, які забезпечують підтримку переважної більшості іпотечних кредитів у США, — нині обмежують стандартні іпотечні кредити з фіксованою ставкою у цей тридцятирічний термін. Це тверде обмеження.
Чому це має значення, якщо ви розглядаєте більший термін?
Якщо прибрати страховку, математика змінюється. Кредитори залишаються із 50-річними кредитами на своїх балансах. Або вони змушені продавати їх на приватному ринку. Жоден із цих варіантів не є дешевим.
Який результат? Вищі ставки. Більш жорсткі умови доступності.
Без орієнтиру із боку казначейських облігацій з терміном погашення понад 30 років визначення цін, кредитори зіштовхуються з великим ризиком тривалості (duration risk). Вони не можуть легко хеджувати 50-річний актив. Вони вимагатимуть премію за те, щоб зняти цей ризик. Ця премія походить від вас.
Доступність таких кредитів зменшиться. Банки віддають перевагу коротким, ліквідним термінам. Кредит на півстоліття є неліквідним. Це зобов’язання, що залишається на балансі упродовж покоління.
Таким чином, обмеження існує не так. Це не лише бюрократія. Це управління ризиками.
Коли ви бачите рекламу 50-річної іпотеки, запитайте, хто приймає він інший бік угоди. Якщо це не GSE (державне підприємство), очікуйте, що вартість відображатиме невизначеність. Поточна система робить ставки передбачуваними, змушуючи ліквідність концентруватись у 30-річному вікні. Зруйнуйте це вікно і ви зруйнуєте модель ціноутворення.
